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行政區(qū)劃調(diào)整
那么，未來五年中國將會如何進(jìn)行“行政區(qū)劃調(diào)整”？
在民政部的十四五發(fā)展規(guī)劃中明確提到了以下幾點：
第一，以常住人口規(guī)模為主要依據(jù)，以優(yōu)化市域空間結(jié)構(gòu)、提高行政效能、完善功能布局為導(dǎo)向，支持中心城市市轄區(qū)優(yōu)化重組。完善中心城市重要經(jīng)濟(jì)功能區(qū)行政區(qū)劃設(shè)置。
第二，審慎調(diào)整設(shè)區(qū)市市轄區(qū)規(guī)模結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格穩(wěn)慎把握設(shè)區(qū)市下轄縣（市）改區(qū)。
第三，在城市群范圍內(nèi)、重要中心城市周邊地區(qū)增設(shè)縣級市，打造生態(tài)宜居、功能復(fù)合的“微中心”，承接中心城市功能疏解，緩解中心城市發(fā)展壓力。
第四，穩(wěn)步有序推動符合條件的縣和鎮(zhèn)區(qū)常住人口20萬以上的特大鎮(zhèn)設(shè)市。
以上四點，意味著中國的大城市未來將會面臨重大的“行政區(qū)劃大調(diào)整”。
【1】
大城市“行政區(qū)大變局”
“拆大區(qū)”
“合并小區(qū)”
“功能區(qū)升級行政區(qū)”
對于中國的超大特大城市來說，未來五年將會面臨“市轄區(qū)的優(yōu)化重組”，民政部的“十四五規(guī)劃”已經(jīng)明確提出這一點。
什么是“市轄區(qū)的優(yōu)化重組”？
2021年4月，杭州市就進(jìn)行了一次“市轄區(qū)的重組優(yōu)化”的示范調(diào)整，重點就是四招：
合并上城區(qū)和江干區(qū)，設(shè)立新的上城區(qū)；
合并下城區(qū)和拱墅區(qū)，設(shè)立新的拱墅區(qū)；
拆分余杭區(qū)，分成新余杭區(qū)+臨平區(qū)；
錢塘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升級成為錢塘區(qū)；
經(jīng)過這次調(diào)整，杭州市的總面積并沒有實現(xiàn)“擴(kuò)容”，而只是進(jìn)行了內(nèi)部的優(yōu)化重組：“小區(qū)合并”+“大區(qū)拆分”+“經(jīng)濟(jì)功能區(qū)”升級成為“行政區(qū)”。
“小區(qū)合并，城區(qū)擴(kuò)容”：把面積小的內(nèi)城區(qū)合并，提高行政效率，降低人口密度，相當(dāng)于給城區(qū)擴(kuò)容。
“大區(qū)拆分”：把面積大，人口少的近郊區(qū)拆分，提高人口聚集性。
“經(jīng)濟(jì)功能區(qū)升級行政區(qū)”：把經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的“錢塘新區(qū)”升級成了行政區(qū)的“錢塘區(qū)”。
杭州市的這次“市轄區(qū)的優(yōu)化重組”非常成功，拉開中國大城市的行政區(qū)劃大調(diào)整的序幕。
為什么要這么調(diào)整？原因很簡單：
第一，中國大城市傳統(tǒng)的老城區(qū)面積太小，人口密度又太高，合并老城區(qū)可以有效降低人口密度，提高行政效率。
第二，近郊區(qū)的面積設(shè)定又太大，人口過于分散，人口密度太低，不利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口產(chǎn)業(yè)的集中。
這種老城區(qū)和近郊區(qū)的“面積”反差太大，導(dǎo)致大城市中不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了嚴(yán)重不平衡，好的行政區(qū)太強(qiáng)，弱的行政區(qū)太差。
反過來又導(dǎo)致人口和產(chǎn)業(yè)過于集中于老城區(qū)，“城市病”爆發(fā)。
2010年北京已經(jīng)把宣武并入西城，崇文并入東城，成立了“新西城”和“新東城”，但是目前看東西城的占地面積還是太小。
比如大興區(qū)的占地面積是西城的25倍，東城的20倍，而人口密度卻只有東西城的20分之一。
如果按照杭州市的“市轄區(qū)優(yōu)化重組”的思路，那么未來北京還是有希望進(jìn)行下一步的行政區(qū)劃調(diào)整的：
第一，比如東城和西城是否可以再度合并，并適當(dāng)擴(kuò)容，成立新的行政區(qū)，這樣一來東西城的人口密度就會明顯下降。
該猜想在2017年曾經(jīng)一度風(fēng)傳，后來被官方“辟謠”而不了了之。
在北京新的城市總體規(guī)劃中，東西城只是進(jìn)行了“功能合并”，成為“首都功能核心區(qū)”，而且也局限在東西城現(xiàn)有的行政范圍內(nèi)。
但在總體規(guī)劃中，同時也出現(xiàn)了一個四環(huán)內(nèi)范圍的“中心地區(qū)”，占地面積334平方公里，其實就體現(xiàn)了東西城“擴(kuò)區(qū)”的理念。
合并+擴(kuò)容，人口密度大幅度下降，行政效率提高。
第二，亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是否可以升級成為“經(jīng)開區(qū)”。
杭州的錢塘新區(qū)已經(jīng)變成了錢塘區(qū)，這說明功能區(qū)升級成為行政區(qū)，是未來大城市行政區(qū)劃優(yōu)化的一個重要方向。
2020年，北京市賦予了亦莊經(jīng)開區(qū)管委會在亦莊新城區(qū)域內(nèi)行使2509項行政權(quán)利，意味著北京“經(jīng)開區(qū)”亮相只是“一步之遙”。
同年，亦莊從60平方公里“擴(kuò)容”成為255平方公里。
2021年亦莊核心區(qū)開始“獨立學(xué)籍”，常住人口規(guī)模超過25萬的“市轄區(qū)”人口標(biāo)準(zhǔn)。
因此如果經(jīng)開區(qū)從大興和通州里分離出來，獨立成區(qū)并不會有太大的意外，一旦調(diào)整將利好舊宮、馬駒橋、臺湖等版塊。
可以說是“萬事俱備，只欠東風(fēng)”。
除了以上兩種比較明顯的趨勢外，另外就是石景山區(qū)其實也非常小，86平方公里的占地面積并不太適合單獨成區(qū)，行政效率略顯不足。
石景山未來如果可以“聯(lián)動”門頭溝，人口容量及產(chǎn)業(yè)腹地會更加廣闊。
而房山區(qū)顯然又太大了，燕山地區(qū)是否可以考慮“獨立”，可能對雙方的發(fā)展都會利好。
綜合來看，隨著北京進(jìn)入新的發(fā)展時期，行政區(qū)劃優(yōu)化也是非常有必要的，中心城區(qū)“擴(kuò)容”降低人口密度，近郊區(qū)“拆分”實現(xiàn)人口產(chǎn)業(yè)聚焦，應(yīng)該是一個很好的方向。
此外未來五年，中國大城市“向外擴(kuò)容”的可能性基本為零，不做增量，只做存量優(yōu)化，控制大城市的“無序擴(kuò)張”已經(jīng)成為基本政策。
也就是說：深圳、上海、廈門等占地面積較小的中心城市，未來五年“擴(kuò)容”無望了。
【2】
都市圈增設(shè)“縣級市”
常住人口20萬的特大鎮(zhèn)“設(shè)市”
北三縣“區(qū)劃”有望破局
新北三縣有望到來
在控制大城市“無序擴(kuò)張”的同時，要扶持都市圈內(nèi)的“中小城市發(fā)展”，原因是承接中心城市功能疏解，緩解中心城市發(fā)展壓力。
所以民政部在十四五規(guī)劃中明確提出：要在都市圈的中心城市周邊，增設(shè)“縣級市”，推動常住人口超過20萬的縣和特大鎮(zhèn)也變成“縣級市”。
這些都市圈的“縣級市”，將會成為人口聚集，產(chǎn)業(yè)集中的發(fā)展重心，和中心城市一體化，打造中國現(xiàn)代化的都市圈。
從這個角度上看，燕郊和香河都應(yīng)該設(shè)立“縣級市”：
燕郊鎮(zhèn)的常住人口規(guī)模早就突破20萬了；
香河縣也已經(jīng)接近50萬；
這兩個地區(qū)早就已經(jīng)滿足“縣級市”的基本要求。
因此如果按照民政部的規(guī)劃動作，北三縣的格局早就應(yīng)該調(diào)整：燕郊獨立，大廠分拆，香河“撤縣設(shè)市”，從而形成新的“北三縣格局”。
比如是否可以考慮把大廠潮白地區(qū)并入燕郊鎮(zhèn)，合并成為新的縣級市“燕郊市”。
調(diào)整后，打破了三河和大廠之間的“行政障礙”，燕郊過于密集的常住人口可以向潮白地區(qū)疏解，同時燕郊南部和大廠潮白之間大量的斷頭路也可以打通，區(qū)域發(fā)展“一馬平川”。
目前北三縣的發(fā)展面臨最大的問題，其實就是如何打破行政區(qū)劃障礙：
燕郊、大廠、香河之間存在大量斷頭路，區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重“碎片化”，完全沒有連成一體，相互之間斷裂。
這種格局不改變，北三縣發(fā)展速度將會非常緩慢，因此北三縣的行政區(qū)劃調(diào)整其實也是“迫不及待”。
綜合來看，我們認(rèn)為未來五年，也就是十四五規(guī)劃期間，中國城市的“行政區(qū)劃大調(diào)整”應(yīng)該是勢在必行。
因為都市圈時代，城市群時代已經(jīng)到來，一體化發(fā)展已經(jīng)成為時代的新潮流，而老的行政區(qū)劃確實已經(jīng)“帶不動”了。
在這種背景下，行政區(qū)劃調(diào)整是勢在必行的。
而隨著新的行政區(qū)劃格局的出現(xiàn)，也會帶來區(qū)域房地產(chǎn)格局的巨大變化，新的投資版塊和機(jī)會將會出現(xiàn)，這是我們最為關(guān)注的焦點所在。
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