繼“鄭18條”率先在全國(guó)打響優(yōu)化樓市調(diào)控第一槍之后，鄭州在房地產(chǎn)舉措上再次引起廣泛關(guān)注。

6月20日，鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》，明確了將在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實(shí)施房票安置。

“房票安置”是指，被征收人可以拿著房屋安置補(bǔ)償權(quán)益兌換的“房票”，在12個(gè)月內(nèi)跨區(qū)域購(gòu)買(mǎi)指定開(kāi)發(fā)商提供的新房，且不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；逾期未使用的，重新按照貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置，但不再享受房票安置相應(yīng)的政策性獎(jiǎng)勵(lì)。

這一舉措被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“解決安置難題、推動(dòng)樓市去庫(kù)存”的雙贏辦法，靈活滿足拆遷戶的安置需求。

不過(guò)，也有一些受訪的鄭州當(dāng)?shù)夭疬w戶們提出，此前已經(jīng)拆遷多年還沒(méi)能住進(jìn)回遷房的人群能否申請(qǐng)“房票”？買(mǎi)新房可選擇的項(xiàng)目到底會(huì)有哪些？如果依然選擇安置房貨幣補(bǔ)償，保障性會(huì)降低嗎？

房企參與其中的意愿也未可知。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者征詢了幾位不愿具名的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷總或房企高管，他們表示尚未厘清房票安置的細(xì)節(jié)，對(duì)此的主要疑慮在于，房票變現(xiàn)的支付方式是否會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流?！安贿^(guò)政策肯定是會(huì)帶來(lái)利好的，但也不可能一下子就點(diǎn)燃市場(chǎng)?！?/p>

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局，工作人員回應(yīng)稱：“很多前期拆遷的人也都打電話過(guò)來(lái)咨詢，但從政策設(shè)計(jì)角度來(lái)講，房票安置是面向沒(méi)簽過(guò)拆遷安置協(xié)議的新拆遷人群，不確定是否適用于拆遷多年還沒(méi)住進(jìn)安置房的群體?！痹摴ぷ魅藛T同時(shí)表示，不少房企也都在了解房票安置的情況。

房票的誘惑

相比之前貨幣補(bǔ)償和安置房?jī)煞N方案，鄭州的房票安置額外給出了獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策。

如果被征收人選擇房票安置，會(huì)額外獲得安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)。

一位拆遷前住在鄭州市北三環(huán)金水區(qū)的居民告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，他們家在2016年拆遷，過(guò)渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平米每月補(bǔ)償12元，超過(guò)3年仍未安置的，每平米補(bǔ)償價(jià)格翻倍，目前已經(jīng)是24元/平方米/月。

不同于安置房選擇余地有限，房票的使用范圍是“12個(gè)月內(nèi)，可以在所有參與房票安置工作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所提供的商品房中自行選擇，不限定于房票核發(fā)機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域”。中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴記者，12個(gè)月的期限旨在縮短去化周期，自由選擇可以推動(dòng)安置群體由剛需購(gòu)房向改善購(gòu)房轉(zhuǎn)移，整體有利于開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存，盤(pán)活鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房票安置辦法還明確，被征收人使用房票所購(gòu)買(mǎi)的商品住房，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；被征收人使用房票購(gòu)買(mǎi)商品住房的，可憑商品房買(mǎi)賣合同，在新購(gòu)房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)。廣東省規(guī)劃院住房中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此舉有利于滿足被拆遷人差異化的購(gòu)房需求，甚至可以選擇中意的學(xué)區(qū)，有利于促進(jìn)住房需求釋放?！安还苋绾瘟鬓D(zhuǎn)，房票最終還是用在了住房消費(fèi)上?！彼f(shuō)。

此外，為促進(jìn)房票消費(fèi)，房票安置辦法也規(guī)定，被征收人使用房票購(gòu)買(mǎi)商品房，購(gòu)房款達(dá)到房票票面金額的90％及以上，購(gòu)房后房票仍有余額的，被征收人可在房票到期后向征收人申請(qǐng)領(lǐng)取貨幣；未達(dá)到上述比例，被征收人在房票到期后申請(qǐng)領(lǐng)取貨幣的，房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)部分不再發(fā)放。

實(shí)際上，房票安置并非鄭州首創(chuàng)，今年4月1日，河南信陽(yáng)率先推出房票，獎(jiǎng)勵(lì)金為5%，房票使用期限18個(gè)月，還可以享受契稅減免、子女可保留原片區(qū)和新房片區(qū)就讀資格等優(yōu)惠政策。江蘇常熟、浙江溫州、寧波奉化、南京溧水也陸續(xù)推出了房票安置政策，該舉措已然成為政策工具箱里的一種新手段，被各地不斷實(shí)踐、細(xì)化。

“雙贏局”的不確定因素

過(guò)去數(shù)年間，城市拆遷造就了財(cái)富的迅速積累，如今鄭州的房票安置，會(huì)對(duì)城市拆遷產(chǎn)生怎樣的影響？

梁波濤表示，鄭州城改市場(chǎng)較為特殊，由于過(guò)去長(zhǎng)期且大規(guī)模推行城改，導(dǎo)致目前鄭州市城改待安置群體數(shù)量較大。

同時(shí)，過(guò)去的一年，在宏觀經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)控的影響下，又疊加去年雨災(zāi)的影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)下行明顯，庫(kù)存壓力加大，整體市場(chǎng)有待提振。

在這樣特殊的大背景下，拆遷群體的選擇注定有著復(fù)雜而艱難的抉擇過(guò)程。

受訪的鄭州拆遷居民告訴記者，住在距離中心城區(qū)較近區(qū)域的拆遷戶，依然不愿意選擇房票安置方式。他們的考慮在于，家里的地理位置較好，置換到的回遷房可以用于出租；如果用房票去兌付別的商品房，往往意味著買(mǎi)到的新房單價(jià)高，“較回遷房面積肯定會(huì)縮水了，搞不好還要自掏腰包，買(mǎi)了也沒(méi)錢(qián)再裝修新房了?！?/p>

對(duì)于拆遷款有訴求的拆遷人群，同樣不愿意選擇房票安置方式，因?yàn)榉科卑仓靡馕吨鴽](méi)有了大量現(xiàn)金流補(bǔ)充，新買(mǎi)的房子也不能快速變現(xiàn)。

當(dāng)然，也有部分人群歡迎房票安置方式。一位家住鄭州西南四環(huán)外的拆遷居民告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，村里已經(jīng)投票統(tǒng)一采用房票安置方式，經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)村里的安置房進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)為6020元/平方米。該居民說(shuō)：“萬(wàn)一碰上回遷房遲遲等不到、過(guò)渡費(fèi)也沒(méi)有著落的情況，將會(huì)更被動(dòng)。拿著房票去更靠近主城區(qū)的地方買(mǎi)房，也能實(shí)現(xiàn)改善居住的夢(mèng)想?！?/p>

上述拆遷人群感慨說(shuō)，拆遷也有“三怕”：怕貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w款給付沒(méi)有保障，怕回遷房爛尾沒(méi)有保障，怕房票買(mǎi)不起中意的新房資金缺口要自己補(bǔ)上。

而房企對(duì)參與房票安置也有自己的考量。幾位不愿具名的開(kāi)發(fā)商人士都表示了對(duì)房票變現(xiàn)方式的疑慮，不確定是以抵扣土地款的形式，還是以政府支付的形式，以及賬期是否會(huì)拉得比較長(zhǎng)。還有操盤(pán)改善型項(xiàng)目的高管擔(dān)憂，如果大批量接受回遷房安置人群，不確定是否會(huì)引起原業(yè)主的沖突。

不過(guò)開(kāi)發(fā)商人士均認(rèn)為，房票安置政策確實(shí)對(duì)于去庫(kù)存是有效利好，后續(xù)鄭州樓市的恢復(fù)還要繼續(xù)觀察，房票安置的利好應(yīng)該不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有決策性的改變和提升。

鄭州樓市有望走出低谷

鄭州是今年打響樓市政策調(diào)整“第一槍”的城市。

今年3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中涉及取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、房貸加量降價(jià)、給予房企貸款支持等18條多維度、大力度的政策調(diào)整。

但市場(chǎng)給予的反饋卻有限。

新政發(fā)布當(dāng)月，根據(jù)鄭州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，鄭州商品住宅銷售7777套，雖較去年同期下降了45.32%，不過(guò)環(huán)比有較大提升，上漲46%。

新政提振不明顯，鄭州再度出招穩(wěn)樓市。

4月，鄭州市推出10條“青年人才新政”，提出將持續(xù)推行青年人才補(bǔ)貼政策。這是一條被視作是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極影響的新政，河南省政府官網(wǎng)就發(fā)布文章稱，鄭州“青年人才新政”疊加樓市新政，多項(xiàng)利好下年輕購(gòu)房者增多房屋成交量提升。

不過(guò)，即便吸引了部分年輕購(gòu)房者入市，但鄭州樓市總體上表現(xiàn)仍然低迷。

4月，鄭州商品住宅銷售6898套，銷售套數(shù)相比上月下跌11.3%，總銷售面積81.81萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)11922元/平方米，環(huán)比上漲11.6%；二手房住宅則成交6011套，環(huán)比上漲21%，總成交面積62.37萬(wàn)平方米，成交均價(jià)10951元/平方米，環(huán)比上漲6%。

這意味著，在雙重新政的護(hù)航下，鄭州樓市的成交面回暖并不明顯，反而略有波動(dòng)。

購(gòu)房者入市不積極，與市場(chǎng)環(huán)境以及現(xiàn)實(shí)因素有關(guān)系。

一位鄭州當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，現(xiàn)在市場(chǎng)的觀望情緒比較濃，“現(xiàn)在政策出得也比較多，如果有意向手里也有錢(qián)買(mǎi)房的，也想等等看之后政策是不是有什么優(yōu)惠?！?/p>

一位在北京的鄭州人則指出，鄭州的優(yōu)惠政策挺多的，有點(diǎn)想要回去鄭州買(mǎi)房。但雖然心動(dòng)，也還是想要再看看，“不知道政策是否已經(jīng)觸了‘底’?！?/p>

多重因素的影響下，鄭州的政策面或許還會(huì)有更大的利好。

6月17日，鄭州航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)出臺(tái)《關(guān)于加快人才集聚促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知涵蓋5個(gè)部分，涉及21條房地產(chǎn)措施，其中包括貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房的家庭，首付款比例最低為20%；此外港區(qū)將給予全額或一半的契稅補(bǔ)貼；此外也允許區(qū)內(nèi)戶籍家庭和來(lái)區(qū)工作生活人員購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。

而受此帶動(dòng)，鄭州樓市也有望走出低谷。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)鄭州的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第三周鄭州及環(huán)鄭區(qū)域共6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共推出約1079套房源，累計(jì)去化約548套，整體去化率約51%，較上周環(huán)比上漲約295%。