10月19日，長沙第二次集中供地在經(jīng)歷了一連串包括推遲、終止、流拍的狀況后，迅捷收場。

有人將此次長沙集中供地戲稱為“史上最快”，從清晨9點競價開始，到拍地結(jié)束，僅用時十分鐘。

也許是一場秋涼吹進了土拍市場，本輪長沙拍地正式進入出讓環(huán)節(jié)的僅剩13宗地塊，其中10宗底價成交，3宗因故流拍。而早在9月中旬，長沙市自然資源和規(guī)劃局初次公布第二批集中供地名單時，共有29宗地塊掛牌，總出讓面積237.34萬平方米，掛牌起始總價280.9億元。據(jù)了解，這29宗地以勾地居多，剩余地塊將競自持和搖號。

過半地塊提前退場

按照區(qū)域來劃分，此次雨花區(qū)掛牌6宗地塊，芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)以及天心區(qū)各掛牌4宗地塊，開福區(qū)出讓5宗地塊，此外，位于長沙市片區(qū)會展區(qū)塊、長沙高鐵會展新城還有兩宗地塊掛牌出讓。但截至土拍開場前日，29宗地塊里有16終止出讓，僅剩13宗地塊“正常掛牌，其中6宗地塊出現(xiàn)報價。

長沙地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士劉思泉告訴觀點地產(chǎn)新媒體，這一次土拍的地塊基本上都不在中心區(qū)，但也不會過于偏僻。例如長沙望城板塊，地價拍到8000元/平方米；高鐵西板塊以往來說起價8000元/平方米，但今天土拍結(jié)果顯示高鐵西板塊地價達1.05萬元/平方米。這輪土拍其實釋放了一個信號，中心板塊的地塊將越來越少，周邊板塊的地價有上升趨勢。

此外，長沙市在第二批集中供地開始前，曾數(shù)次推遲土拍日期，根據(jù)2021年4月份長沙發(fā)布的第一批住宅（含商?。┯玫丶谐鲎岊A(yù)公告，長沙本應(yīng)于4月、7月、10月份三次集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織住宅用地公開出讓。這一推遲，長沙第二次集中土拍從7月炎夏挪至10月秋日。

縱觀近期土拍市場，長沙目前的境遇實則有跡可循--廣州二次土拍中三分之一的地塊流拍，整體成交溢價率僅1%；重慶拍地前夕9宗地塊終止出讓，5宗地塊遭流拍……

觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料得知，在15個完成第二批集中供地的重點城市中，流拍及終止交易率達到29.4%?？梢?，在政策背景與市場大環(huán)境的雙重影響下，房企們的拿地思路已悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

此次未能走到競價環(huán)節(jié)的16宗地塊里，多半周邊相應(yīng)配套不具備優(yōu)勢。

以終止掛牌的[2021]長沙市109號和[2021]長沙市110號為例，2宗地塊都在開福區(qū)青竹湖板塊內(nèi)，地理位置相近，且均為限地價競自持租賃住房。

其中，109號住宅地塊位于開福區(qū)天井路、松林路交會處東北角，出讓面積5.92萬平方米，起始價3.35億元，起始樓面價2262元/平方米。這個地塊的摘牌方須與長沙市開福區(qū)青竹湖街道天勝社區(qū)居民委員會簽訂《物業(yè)返還協(xié)議》，在摘牌地塊內(nèi)無償建設(shè)住宅、商業(yè)以及地下車庫的物業(yè)，并返還給居民委員會。109地塊周邊景色豐富，臨近天井山、太陽山森林公園，但生活配套并不充足，青竹湖第一實驗中學(xué)、湘一立信中學(xué)與該地塊距離也稱不上太近。周邊項目其實已經(jīng)為109地塊打好了模板，綠城青竹園、麓隱青竹湖等項目均為別墅產(chǎn)品。

此外，110號商住地塊同位于開福區(qū)青竹湖街道，出讓面積4.48萬平方米，起始價2.88億元，起始樓面價2503元/平方米。資料顯示，110地塊要求霞凝社區(qū)按照土地出讓返還收益的30%回購商業(yè)物業(yè)，回購物業(yè)的價格按照政府備案價的9折進行購買。與109地塊不同的是，110地塊周邊教育資源較為充足，同時臨近長沙北站及開福大道。但該地塊競爭力不高的原因在于周邊項目多數(shù)處在銷售尾盤階段，例如青竹湖畔、中鐵水映加州這類大產(chǎn)權(quán)別墅。

除了因故未能進場的16宗地塊外，今日（10月19日）參與競拍地塊中，也有3宗流拍收場。

其中，[2021]長沙市115號地塊及與[2021]長沙市116號地塊都需要”配建定向限價房“，這兩宗地塊的房價也是”定向限價“。在2018年長沙出臺的定向限價房申請指南中，明確規(guī)定了定向限價商品住房申請人的條件：家庭成員中至少1人或離異、喪偶、年滿30周歲未婚的單身人員具有本市城區(qū)常住戶口3年以上；棚戶區(qū)改造、道路建設(shè)、重點工程等項目涉及被征收人員在規(guī)定期限內(nèi)簽約且無房或住房困難；落戶長沙3年以上的直管公房和單位自管房的合法承租人等。

龍湖、金茂再度加倉

相比長沙第一次集中供地，龍湖此次拿地略顯克制。業(yè)內(nèi)人士認為，這一次土拍的情況與全國土拍相吻合，在今年的宏觀調(diào)控政策之下，開發(fā)商拿地須有自有資金，而這與開發(fā)商以前摘地運轉(zhuǎn)模式完全不同。因此不管是大開發(fā)商還是小開發(fā)商，在這種情況下都是很謹慎的。

在第一批集中供地中，龍湖底價連摘2宗地塊，分別位于岳麓區(qū)、望城區(qū)。其中，[2021]長沙市040號地塊被龍湖控股的子公司以底價16.22億元摘得，樓面價4800元/平方米；位于大澤湖、月亮島街道的[2021]望城區(qū)020號地塊，則被龍湖附屬公司以5.17億元攬下。

此輪二次集中供地，龍湖則攜手湖南安誠地產(chǎn)9.08億元底價摘得[2021]長沙市112號商住地塊，成交樓面價5107元/平方米。這宗地塊位于天心區(qū)新姚路與新韶路的交匯處，出讓面積4.43萬平方米。

這宗地所處省府北板塊，距離長沙地鐵1號線友誼路較近，周邊有大型購物中心龍湖長沙新姚天街以及海棠公園，并配備師大附中雙語實驗學(xué)校等教育資源。地塊周邊分布有龍湖·春江天曜、天城國際廣場等項目，如此看來熱門板塊內(nèi)的競爭或更為激烈。

除去龍湖之外，金茂作為深耕長沙梅溪湖片區(qū)長達10年的房企，也在此次集中土拍中摘得地塊1宗，其以12.42億元底價摘得的[2021]長沙市126號商住地塊，位于岳麓區(qū)，為最新規(guī)劃的東山灣國際新城的首發(fā)地塊。

金茂地塊出讓面積12.62萬平方米，和龍湖摘得地塊相比，金茂此次競得地塊的體量更大，周邊生活配套充足，師大附中博才實驗中學(xué)、三甲醫(yī)院湖南婦女兒童醫(yī)院等都圍繞在地塊周邊。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，東山灣國際新城將涵蓋中車智軌、5G 4K道路、智能出行等智慧交通，智慧醫(yī)院、智慧康養(yǎng)、智慧校園、智慧社區(qū)等公共服務(wù)，而金茂在此前已經(jīng)對該地塊進行了考察。

前有龍湖、金茂，后有首入長沙的湖北房企佰昌集團，佰昌集團在本輪拍地中以10.23億元競得位于天心區(qū)赤嶺路街道規(guī)劃新城路南北兩廂[2021]長沙市123號地塊，臨近南郊公園，靠近湘江，景觀資源較為豐富。

劃去以上房企收獲地塊，本輪長沙土拍剩余7宗地塊均由長沙市屬國企及城投、管委會所競得。至此，長沙第二次土拍畫上了句點，此次集中供地成交總土地金為88.48億元，總出讓面積67.62萬平方米。

業(yè)內(nèi)人士于土拍后表示，長沙從今年以來市場上的供貨量就不是很足，從2021年的兩次集中土拍可以看出，最近一兩年之內(nèi)土地推貨量較少。目前來講，部分大開發(fā)商需要通過一段時間的修整，緩和資金流壓力。

“從這一次宏觀調(diào)控來看，開發(fā)商之間的洗牌是已成定局，實力不足將被淘汰。在市場策略轉(zhuǎn)型之后，玩'空手套白狼'的開發(fā)商基本上就沒有太多機會了?！?/p>