10月19日，長(zhǎng)沙第二次集中供地在經(jīng)歷了一連串包括推遲、終止、流拍的狀況后，迅捷收?qǐng)觥?/p>

有人將此次長(zhǎng)沙集中供地戲稱為“史上最快”，從清晨9點(diǎn)競(jìng)價(jià)開(kāi)始，到拍地結(jié)束，僅用時(shí)十分鐘。

也許是一場(chǎng)秋涼吹進(jìn)了土拍市場(chǎng)，本輪長(zhǎng)沙拍地正式進(jìn)入出讓環(huán)節(jié)的僅剩13宗地塊，其中10宗底價(jià)成交，3宗因故流拍。而早在9月中旬，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局初次公布第二批集中供地名單時(shí)，共有29宗地塊掛牌，總出讓面積237.34萬(wàn)平方米，掛牌起始總價(jià)280.9億元。據(jù)了解，這29宗地以勾地居多，剩余地塊將競(jìng)自持和搖號(hào)。

過(guò)半地塊提前退場(chǎng)

按照區(qū)域來(lái)劃分，此次雨花區(qū)掛牌6宗地塊，芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)以及天心區(qū)各掛牌4宗地塊，開(kāi)福區(qū)出讓5宗地塊，此外，位于長(zhǎng)沙市片區(qū)會(huì)展區(qū)塊、長(zhǎng)沙高鐵會(huì)展新城還有兩宗地塊掛牌出讓。但截至土拍開(kāi)場(chǎng)前日，29宗地塊里有16終止出讓，僅剩13宗地塊“正常掛牌，其中6宗地塊出現(xiàn)報(bào)價(jià)。

長(zhǎng)沙地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士劉思泉告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，這一次土拍的地塊基本上都不在中心區(qū)，但也不會(huì)過(guò)于偏僻。例如長(zhǎng)沙望城板塊，地價(jià)拍到8000元/平方米；高鐵西板塊以往來(lái)說(shuō)起價(jià)8000元/平方米，但今天土拍結(jié)果顯示高鐵西板塊地價(jià)達(dá)1.05萬(wàn)元/平方米。這輪土拍其實(shí)釋放了一個(gè)信號(hào)，中心板塊的地塊將越來(lái)越少，周邊板塊的地價(jià)有上升趨勢(shì)。

此外，長(zhǎng)沙市在第二批集中供地開(kāi)始前，曾數(shù)次推遲土拍日期，根據(jù)2021年4月份長(zhǎng)沙發(fā)布的第一批住宅（含商住）用地集中出讓預(yù)公告，長(zhǎng)沙本應(yīng)于4月、7月、10月份三次集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織住宅用地公開(kāi)出讓。這一推遲，長(zhǎng)沙第二次集中土拍從7月炎夏挪至10月秋日。

縱觀近期土拍市場(chǎng)，長(zhǎng)沙目前的境遇實(shí)則有跡可循--廣州二次土拍中三分之一的地塊流拍，整體成交溢價(jià)率僅1%；重慶拍地前夕9宗地塊終止出讓，5宗地塊遭流拍……

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料得知，在15個(gè)完成第二批集中供地的重點(diǎn)城市中，流拍及終止交易率達(dá)到29.4%?？梢?jiàn)，在政策背景與市場(chǎng)大環(huán)境的雙重影響下，房企們的拿地思路已悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

此次未能走到競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的16宗地塊里，多半周邊相應(yīng)配套不具備優(yōu)勢(shì)。

以終止掛牌的[2021]長(zhǎng)沙市109號(hào)和[2021]長(zhǎng)沙市110號(hào)為例，2宗地塊都在開(kāi)福區(qū)青竹湖板塊內(nèi)，地理位置相近，且均為限地價(jià)競(jìng)自持租賃住房。

其中，109號(hào)住宅地塊位于開(kāi)福區(qū)天井路、松林路交會(huì)處東北角，出讓面積5.92萬(wàn)平方米，起始價(jià)3.35億元，起始樓面價(jià)2262元/平方米。這個(gè)地塊的摘牌方須與長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)青竹湖街道天勝社區(qū)居民委員會(huì)簽訂《物業(yè)返還協(xié)議》，在摘牌地塊內(nèi)無(wú)償建設(shè)住宅、商業(yè)以及地下車庫(kù)的物業(yè)，并返還給居民委員會(huì)。109地塊周邊景色豐富，臨近天井山、太陽(yáng)山森林公園，但生活配套并不充足，青竹湖第一實(shí)驗(yàn)中學(xué)、湘一立信中學(xué)與該地塊距離也稱不上太近。周邊項(xiàng)目其實(shí)已經(jīng)為109地塊打好了模板，綠城青竹園、麓隱青竹湖等項(xiàng)目均為別墅產(chǎn)品。

此外，110號(hào)商住地塊同位于開(kāi)福區(qū)青竹湖街道，出讓面積4.48萬(wàn)平方米，起始價(jià)2.88億元，起始樓面價(jià)2503元/平方米。資料顯示，110地塊要求霞凝社區(qū)按照土地出讓返還收益的30%回購(gòu)商業(yè)物業(yè)，回購(gòu)物業(yè)的價(jià)格按照政府備案價(jià)的9折進(jìn)行購(gòu)買。與109地塊不同的是，110地塊周邊教育資源較為充足，同時(shí)臨近長(zhǎng)沙北站及開(kāi)福大道。但該地塊競(jìng)爭(zhēng)力不高的原因在于周邊項(xiàng)目多數(shù)處在銷售尾盤階段，例如青竹湖畔、中鐵水映加州這類大產(chǎn)權(quán)別墅。

除了因故未能進(jìn)場(chǎng)的16宗地塊外，今日（10月19日）參與競(jìng)拍地塊中，也有3宗流拍收?qǐng)觥?/p>

其中，[2021]長(zhǎng)沙市115號(hào)地塊及與[2021]長(zhǎng)沙市116號(hào)地塊都需要”配建定向限價(jià)房“，這兩宗地塊的房?jī)r(jià)也是”定向限價(jià)“。在2018年長(zhǎng)沙出臺(tái)的定向限價(jià)房申請(qǐng)指南中，明確規(guī)定了定向限價(jià)商品住房申請(qǐng)人的條件：家庭成員中至少1人或離異、喪偶、年滿30周歲未婚的單身人員具有本市城區(qū)常住戶口3年以上；棚戶區(qū)改造、道路建設(shè)、重點(diǎn)工程等項(xiàng)目涉及被征收人員在規(guī)定期限內(nèi)簽約且無(wú)房或住房困難；落戶長(zhǎng)沙3年以上的直管公房和單位自管房的合法承租人等。

龍湖、金茂再度加倉(cāng)

相比長(zhǎng)沙第一次集中供地，龍湖此次拿地略顯克制。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一次土拍的情況與全國(guó)土拍相吻合，在今年的宏觀調(diào)控政策之下，開(kāi)發(fā)商拿地須有自有資金，而這與開(kāi)發(fā)商以前摘地運(yùn)轉(zhuǎn)模式完全不同。因此不管是大開(kāi)發(fā)商還是小開(kāi)發(fā)商，在這種情況下都是很謹(jǐn)慎的。

在第一批集中供地中，龍湖底價(jià)連摘2宗地塊，分別位于岳麓區(qū)、望城區(qū)。其中，[2021]長(zhǎng)沙市040號(hào)地塊被龍湖控股的子公司以底價(jià)16.22億元摘得，樓面價(jià)4800元/平方米；位于大澤湖、月亮島街道的[2021]望城區(qū)020號(hào)地塊，則被龍湖附屬公司以5.17億元攬下。

此輪二次集中供地，龍湖則攜手湖南安誠(chéng)地產(chǎn)9.08億元底價(jià)摘得[2021]長(zhǎng)沙市112號(hào)商住地塊，成交樓面價(jià)5107元/平方米。這宗地塊位于天心區(qū)新姚路與新韶路的交匯處，出讓面積4.43萬(wàn)平方米。

這宗地所處省府北板塊，距離長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線友誼路較近，周邊有大型購(gòu)物中心龍湖長(zhǎng)沙新姚天街以及海棠公園，并配備師大附中雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等教育資源。地塊周邊分布有龍湖·春江天曜、天城國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目，如此看來(lái)熱門板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)或更為激烈。

除去龍湖之外，金茂作為深耕長(zhǎng)沙梅溪湖片區(qū)長(zhǎng)達(dá)10年的房企，也在此次集中土拍中摘得地塊1宗，其以12.42億元底價(jià)摘得的[2021]長(zhǎng)沙市126號(hào)商住地塊，位于岳麓區(qū)，為最新規(guī)劃的東山灣國(guó)際新城的首發(fā)地塊。

金茂地塊出讓面積12.62萬(wàn)平方米，和龍湖摘得地塊相比，金茂此次競(jìng)得地塊的體量更大，周邊生活配套充足，師大附中博才實(shí)驗(yàn)中學(xué)、三甲醫(yī)院湖南婦女兒童醫(yī)院等都圍繞在地塊周邊。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，東山灣國(guó)際新城將涵蓋中車智軌、5G 4K道路、智能出行等智慧交通，智慧醫(yī)院、智慧康養(yǎng)、智慧校園、智慧社區(qū)等公共服務(wù)，而金茂在此前已經(jīng)對(duì)該地塊進(jìn)行了考察。

前有龍湖、金茂，后有首入長(zhǎng)沙的湖北房企佰昌集團(tuán)，佰昌集團(tuán)在本輪拍地中以10.23億元競(jìng)得位于天心區(qū)赤嶺路街道規(guī)劃新城路南北兩廂[2021]長(zhǎng)沙市123號(hào)地塊，臨近南郊公園，靠近湘江，景觀資源較為豐富。

劃去以上房企收獲地塊，本輪長(zhǎng)沙土拍剩余7宗地塊均由長(zhǎng)沙市屬國(guó)企及城投、管委會(huì)所競(jìng)得。至此，長(zhǎng)沙第二次土拍畫上了句點(diǎn)，此次集中供地成交總土地金為88.48億元，總出讓面積67.62萬(wàn)平方米。

業(yè)內(nèi)人士于土拍后表示，長(zhǎng)沙從今年以來(lái)市場(chǎng)上的供貨量就不是很足，從2021年的兩次集中土拍可以看出，最近一兩年之內(nèi)土地推貨量較少。目前來(lái)講，部分大開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)一段時(shí)間的修整，緩和資金流壓力。

“從這一次宏觀調(diào)控來(lái)看，開(kāi)發(fā)商之間的洗牌是已成定局，實(shí)力不足將被淘汰。在市場(chǎng)策略轉(zhuǎn)型之后，玩'空手套白狼'的開(kāi)發(fā)商基本上就沒(méi)有太多機(jī)會(huì)了?！?/p>