商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)重心已從建筑設(shè)計(jì)硬件的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)移到運(yùn)營(yíng)能力的比拼。隨著未來(lái)三至五年的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中國(guó)將從高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的模式轉(zhuǎn)向精細(xì)化、便捷化、長(zhǎng)期回報(bào)的新模式。傳統(tǒng)的粗放式高周轉(zhuǎn)模式不再適用，單純靠概念營(yíng)銷、金融手段來(lái)拓客銷售已成過(guò)去。如今，形成有效的消費(fèi)者粘性，并保持復(fù)購(gòu)率與復(fù)游率，是商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建壁壘的關(guān)鍵。運(yùn)營(yíng)能力將成為商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在商業(yè)地產(chǎn)中關(guān)注運(yùn)營(yíng)工作將成為重要的方向。但商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與傳統(tǒng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有所不同，不應(yīng)混淆或錯(cuò)誤照搬。運(yùn)營(yíng)工作應(yīng)當(dāng)聚焦在商戶承租人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的良好呼應(yīng)、成長(zhǎng)引導(dǎo)與合理回報(bào)，同時(shí)提升項(xiàng)目自身價(jià)值與品質(zhì)。

運(yùn)營(yíng)崗位的核心職能是使商戶承租人在經(jīng)營(yíng)中不斷受到良好支持，幫助他們成長(zhǎng)并受到合理引導(dǎo)，同時(shí)提升項(xiàng)目自身價(jià)值與品質(zhì)。運(yùn)營(yíng)工作涉及招商、推廣、策劃、物業(yè)、文案、商戶管理等多個(gè)方面，旨在建立商戶承租方、客群消費(fèi)者與項(xiàng)目之間的良好關(guān)系。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不等于招商、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)或地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。招商工作是將商戶引導(dǎo)至符合項(xiàng)目定位、品類、面積、租金的場(chǎng)所，而運(yùn)營(yíng)則是提供全方位的管家式服務(wù)，幫助商戶提升經(jīng)營(yíng)水平和業(yè)績(jī)。營(yíng)銷推廣工作關(guān)注活動(dòng)策劃與宣傳，物業(yè)服務(wù)側(cè)重于生活服務(wù)，地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則負(fù)責(zé)項(xiàng)目從立項(xiàng)到建設(shè)的全程統(tǒng)籌。資產(chǎn)管理工作則涉及“投融管退”四個(gè)領(lǐng)域，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)則側(cè)重于通過(guò)運(yùn)營(yíng)手段提升銷售業(yè)績(jī)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作包括但不限于招商運(yùn)營(yíng)、推廣運(yùn)營(yíng)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等崗位。招商運(yùn)營(yíng)關(guān)注商戶的引進(jìn)與品牌調(diào)性匹配，推廣運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)活動(dòng)策劃與執(zhí)行，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)致力于商戶與消費(fèi)者之間的互動(dòng)與價(jià)值循環(huán)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則通過(guò)運(yùn)營(yíng)手段提升資產(chǎn)價(jià)值與收益。

運(yùn)營(yíng)的底層邏輯需根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的不同類型進(jìn)行調(diào)整。百貨類項(xiàng)目注重銷售提升，購(gòu)物中心類項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)商戶與消費(fèi)者的互動(dòng)社交，奧特萊斯類項(xiàng)目關(guān)注品牌與產(chǎn)品的獨(dú)特性，商業(yè)街類項(xiàng)目涉及商戶、產(chǎn)權(quán)與營(yíng)銷推廣的協(xié)調(diào)，而其他類型項(xiàng)目如文旅、寫(xiě)字樓等則需綜合考慮產(chǎn)品規(guī)劃、促銷活動(dòng)與消費(fèi)者體驗(yàn)。

隨著運(yùn)營(yíng)模式的深化，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)將逐漸成為主導(dǎo)力量。目前的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀多以淺顯的框架梳理為主，缺乏系統(tǒng)性的整合與優(yōu)化。隨著市場(chǎng)環(huán)境和人口變遷的加速，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式已無(wú)法滿足當(dāng)前的需求。運(yùn)營(yíng)工作旨在建立產(chǎn)品與用戶之間的良好關(guān)系，通過(guò)一系列運(yùn)營(yíng)手段實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的保值與增值，商戶收益的提升，以及消費(fèi)者的消費(fèi)黏性。